Le code déontologique des architectes impose d'indiquer dans un contrat écrit :
l'étendue exacte de la mission confiée à l'architecte par le maître de l'ouvrage;
le montant et le mode de règlement de ses honoraires ;
les assurances obligatoires que l'architecte et le maître de l'ouvrage doivent souscrire.
L'avant-projet de construction élaboré par l'architecte
Si le maître de l'ouvrage envisage de faire construire une maison, l'architecte peut se charger d'étudier :
le terrain : sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachés ;
le climat du lieu d'implantation ;
les besoins et les désirs de son client .
Si le maître de l'ouvrage envisage de transformer en logement, une grange ou un atelier, l'architecte doit procéder à l'examen de l'état des locaux afin d'évaluer l'ampleur et le coût des travaux .
Le recensement de ces différents renseignements permet à l'architecte de proposer un avant-projet sommaire qui précise la conception générale du projet. Les remarques et les demandes de modification du maître de l'ouvrage affinent cette première esquisse pour aboutir à avant-projet définitif . C'est l'avant-projet définitif qui fait l'objet de la demande de permis de construire
Le rôle de l'architecte dans l'obtention du permis de construire
Le permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve ou pour tous travaux réalisés sur un bâtiment existant ayant pour objet:
soit de changer la destination du bâtiment (granges ou ateliers transformés en logement) ;
soit de transformer la façade ou le volume ;
soit de créer des niveaux ou des surfaces supplémentaires.
L'architecte peut se charger d'effectuer, pour le maître de l'ouvrage, des démarches en vue de l'obtention du permis de construire. Il rassemble l'ensemble des pièces nécessaires au dépôt de la demande de permis de construire. Le dossier ainsi constitué est adressé en 4 exemplaires, sous pli recommandé avec avis de réception, au maire de la commune dans laquelle se situe la future maison.
Le recours à un architecte connaissant les règlements et les pratiques administratives, contribue à accélérer la procédure car :
il suit personnellement l'instruction du dossier,
il fournit immédiatement les pièces manquantes,
il apporte les précisions demandées par la mairie ou l'un des services sollicités (EDF, DDA).
Le rôle de l'architecte avant l'ouverture du chantier
L'architecte a le devoir de conseiller son client sur le choix de ou des entreprises intervenant dans la construction:
il vérifie qu'elles présentent les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles suffisantes;
il étudie le devis qu'elles proposent.
Plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d'elle ne se charge à elle seule des travaux de gros-oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.
Le maître de l'ouvrage signe :
un contrat d'entreprise lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, plombier,couvreur, électricien).
Le maître de l'ouvrage doit souscrire pour son compte et celui des propriétaires successifs une assurance dommages-ouvrage.
Cette assurance le garantit en dehors de toute recherche de responsabilité des entreprises, du paiement des travaux de réparation des dommages dont sont responsables les intervenants à la construction.
La direction des travaux par l'architecte
Dès l'ouverture du chantier, l'architecte prend à sa charge la direction générale des travaux:
il inspecte périodiquement le chantier et contrôle par corps d'état la bonne réalisation des travaux ;
il tient le maître de l'ouvrage régulièrement informé du déroulement des opérations ;
il vérifie les situations établies par les entreprises et propose au maître de l'ouvrage, au vu de l'avancement des travaux, de verser les acomptes prévus au contrat le liant à elles.
L'assistance de l'architecte dans la réception des travaux
A l'achèvement des travaux, le maître de l'ouvrage, assisté de l'architecte, procède à la réception des travaux. Elle marque le point de départ des garanties dues par les entrepreneurs. La réception doit être consignée dans un procès verbal écrit, signé par le maître de l'ouvrage et architecte.
Si l'ouvrage est déclaré en parfait état, la réception est prononcée sans réserve.
Si des vices apparents (défauts de conformité, malfaçons) sont décelés, le maître de l'ouvrage peut :
soit refuser la réception,
soit l'accepter avec réserves.
L'entreprise doit alors procéder aux réparations dans les délais fixés avec l'architecte dans le contrat d'entreprise. Si au-delà de ce délai, les travaux ne sont pas exécutés, le maître de l'ouvrage, après une mise en demeure infructueuse, pourra les faire exécuter par une autre entreprise aux frais et risques de l'entreprise défaillante.
Le coût lui en sera imputé au moment du règlement définitif des sommes qui lui sont dues.
Après la réception, l'architecte vérifie les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrête pour solde.
Le coût total des travaux doit correspondre au montant qui a été précisé dans le contrat d'entreprise.
L'architecte opère les déductions prévues au contrat, qui sont :
les abattements ou pénalités de retards le cas échéant ;
5% au plus de retenue de garantie.
Que la réception ait été faite avec ou sans réserve, les 5% consignés ne seront versés à l'entrepreneur qu'un an après la date de réception.
Si au terme du délai d'un an, l'entrepreneur ne remédie pas aux vices constatés par le maître de l'ouvrage, ce dernier peut s'opposer à ce que l'entrepreneur perçoive la retenue de garantie.
Dans ce cas, il doit adresser son opposition motivée par lettre recommandée avec accusé de réception au consignataire de la retenue de garantie avant l'expiration du délai d'un an.
L'architecte opère les revalorisations éventuelles prévues au contrat :
pour les travaux supplémentaires commandés par le maître de l'ouvrage;
pour tenir compte, le cas échéant, de l'évolution de l'indice pris comme référence dans le contrat.
Les honoraires de l'architecte
Les honoraires de l'architecte ne sont pas réglementés : leur montant, librement débattu, dépend essentiellement :
du coût de l'opération,
de sa complexité,
de l'étendue et de la difficulté de la mission confiée par le maître de l'ouvrage.
Il n'est pas possible de connaître le coût exact des travaux, tant que les entreprises consultées n'ont pas présenté leur devis.
Plusieurs modes de rémunération peuvent être proposés au maître de l'ouvrage :
la rémunération au forfait qui s'applique lorsque la mission et le projet de construction sont parfaitement connus à l'avance.
Le montant du forfait est défini avant que la mission ne débute. Cette formule est obligatoire lorsque la surface de construction est inférieure à 170m2.
lorsque la mission est bien définie à l'avance mais que le projet de construction ne l'est pas.
la rémunération à la vacation horaire qui s'applique à des missions courtes et bien définies pour une expertise d'un local avant travaux par exemple.
Ces différents modes de rémunération peuvent être combinés entre eux. Si le maître de l'ouvrage abandonne son projet de construction, il doit payer les honoraires correspondant à la mission déjà effectuée par l'architecte. Une majoration d'honoraires pour cessation anticipée de la mission pourra être demandée par l'architecte en cas d'abandon injustifié du projet. Si le projet est abandonné à la suite d'un refus de permis de construire lié à la violation des règles d'urbanisme, l'architecte ne pourra prétendre à sa rémunération.
Responsabilité professionnelle de l'architecte
L'architecte est obligatoirement assuré pour couvrir l'ensemble des actes qui engagent sa responsabilité professionnelle et qui peuvent résulter :
d'un manquement à son devoir de conseil ;
d'un préjudice causé au maître de l'ouvrage en raison d'un manquement à l'une de ses
missions prévues dans le contrat ;
de désordres et malfaçons de construction dont il peut être reconnu responsable
La garantie de parfait achèvement et l'architecte
L'architecte n'est pas tenu par la garantie de parfait achèvement qui incombe au seul entrepreneur. Cependant, s'il est prouvé que les désordres et malfaçons signalés dans le délai d'un an à compter de la réception de l'ouvrage sont dus à une erreur de conception de l'architecte, c'est l'assurance de ce dernier qui prendra en charge le coût des travaux.
La garantie biennale et l'architecte
Les éléments d'équipement dissociables du bâtiment font l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement pendant 2 ans à compter de la réception de la maison par le maître de l'ouvrage. Cette garantie couvre les éléments qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros-oeuvre, il s'agit par exemple des volets, des portes intérieures. S'il est prouvé que ces défauts sont dus à une erreur de conception de l'architecte, c'est l'assurance de ce dernier qui prendra en charge le coût des travaux.
La garantie décennale et l'architecte
Le maître de l'ouvrage est garanti pendant 10 ans des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, affectant l'un de ses éléments constitutifs, le rendent impropre à sa destination. S'il est prouvé que ces défauts sont dus à une erreur de conception de l'architecte, c'est l'assurance de ce dernier qui prendra en charge le coût des travaux.
